Sueños en serie
En una época de casas prediseñadas, fraccionamientos con cientos de casas iguales o torres de departamentos idénticos, pareciera que la respuesta es sí. Pero nada más alejado de la realidad: cada persona y cada familia requieren un lugar diferente al cual llamar hogar.
10 datos sobre vivienda en México
¿Cómo vivimos en nuestro país? El Estudio de Diagnóstico de vivienda del 2018
[i] tiene algunos datos muy interesantes:
1. No todo es ciudad: el 22% de las viviendas habitadas están en áreas rurales, pero en estados como Chiapas u Oaxaca este número sobrepasa el 50%.
2. Preferimos las casas: el 73.1% son casas solas con terreno, el 16.7% son casas que comparten terreno con otras viviendas y solo el 5% son departamentos. Además, estos están concentrados en los estados con mayor densidad poblacional.
3. Dónde están más apretados:
a. Ciudad de México: 182.5 habitantes por hectárea, de densidad poblacional.
b. Estado de México: 127. 1 habitantes por hectárea, de densidad poblacional.
c. Nuevo León: 103.8 habitantes por hectárea, de densidad poblacional.
d. Jalisco: 103.4 habitantes por hectárea, de densidad poblacional.
4. Dónde tienen más espacio:
a. Tlaxcala: 37.4 habitantes por hectárea, de densidad poblacional.
b. Oaxaca: 39.5 habitantes por hectárea, de densidad poblacional.
c. Yucatán: 44.2 habitantes por hectárea, de densidad poblacional.
5. Somos constructores: el 30.9% de las casas en México se compran ya construidas. El 54.4% de las casas las construyeron sus dueños, pero lo increíble es que, de este número, el 24% lo hizo con sus propias manos. La autoconstrucción tiene sus problemas, pero puede ser la única opción para aquel sector de la población que no tiene acceso al crédito.
6. El valor de la vivienda: solo el decil con ingreso más alto de la población en México tiene una vivienda con un valor mayor al millón de pesos (en promedio). En la Ciudad de México hay una gran demanda de vivienda, lo cual hace que los precios suban de manera desmedida.
7. Dónde están las casas: Nuevo León, Morelos y Chihuahua tienen el 26.8% de los créditos Infonavit, en contraste con Chiapas, Puebla Oaxaca, Guerrero y Tlaxcala, que recibieron solo el 5.3% de los créditos.
8. Seguridad de la propiedad: de las casas propias que hay en México, el 13% no tiene escrituras. Si este número parece grande, empeora en algunas zonas. Por ejemplo, en Chiapas, el 44.2% de las viviendas no tienen escrituras.
9. Rezago de la vivienda: los estados donde hay un mayor rezago en la calidad de la vivienda son:
a. Chiapas
b. Oaxaca
c. Guerrero
d. Veracruz
e. Campeche
10. Los estados con menor rezago en la calidad de la vivienda son:
1. Nuevo León
2. Aguascalientes
3. Jalisco
4. Ciudad de México
5. Coahuila
10. Sorpresa; ya no cabemos. La Ciudad de México es la entidad federativa más urbanizada y ya no tiene espacio para nuevas viviendas.
¿Cómo pagamos los mexicanos?
Le pregunta que viene a mi mente cuando veo un gran edificio en construcción, con su caseta de ventas, sus banderitas y sus agentes inmobiliarios recién peinados es: ¿cómo va a pagar la gente esos departamentos?
El ingreso es un tema importante, ya que el acceso a créditos hipotecarios está limitado a las personas que ganan más de 5 salarios mínimos. Esto deja fuera de juego a más de 73 millones de mexicanos. Esto explicaría por qué el 66.5% de la población hace uso de recursos propios para construir o comprar su casa. Esto suena extraño si pensamos en
comprar casa o un departamento de 5 millones de pesos, pero no suena tan descabellado para casas de un valor igual a menor de $400,000MN que es el valor promedio de las casas para los primeros 4 deciles de la población en México, es decir, de los que menos tienen.
Los créditos más usados son los correspondientes al INFONAVIT, el FOVISSSTE y del Fondo Nacional de Habitaciones Populares, que se usan el doble que el crédito bancario. Además, el plazo promedio de los créditos hipotecarios es de 21 años.
Además, no es fácil heredar una casa, por lo menos estadísticamente hablando: solo el 8.6% de las casas son heredadas. Así que es mejor olvidarnos de la mansión del tío rico y ponernos a ahorrar.
El mexicano promedio paga cerca del 30% de su ingreso en concepto de vivienda. Esto es un estándar internacional. El problema es que, para el sector de menores ingresos de la población, esto significaría comprar una casa a un plazo mayor a 30 años. Siendo el promedio del plazo de crédito 21 años, y tomando en cuenta que en el sector privado no hay plazos tan largos, podríamos decir que hay un gran sector de la población sin capacidad para comprar una vivienda.
¿Cómo se ve la vivienda en México?
Con estos datos en mente podríamos decir que la vivienda promedio en México:
· No es muy cara, lo más probable es que no llegue al millón de pesos, y por lo mismo…
· Será financiada con recursos propios, y probablemente con ayuda familiar
[ii].
· Será una casa, no un departamento.
· Será construida por la persona que va a vivir en ella, aunque no con sus propias manos.
· Estará en una zona urbana.
¿Cómo es la casa de mis sueños?
Esta pregunta solo puedes contestarla tú mismo, pero basados en los datos podemos decir que hay algunas variables que es importante tener claras antes de iniciar el proceso de búsqueda:
· Valor de la vivienda. Entre más cara sea la propiedad que nos interese, más probable es que necesitemos un crédito. Además, hay que recordar que no todas las propiedades son para vivirlas: una compañera de trabajo se cansó de buscar una buena propiedad en la ciudad y mejor compró un departamento en Manzanillo para rentar. Su gran ventaja es que pudo pagarlo de contado.
· ¿Usaré recursos propios o crédito hipotecario? Recuerda que el 30% de tu ingreso será destinado a este rubro y por cada $1,000 de mensualidad los bancos prestan alrededor de $100,000MN. Obvio, para afinar este tema tienes a los expertos de Bancompara para asesorarte.
· ¿Casa o departamento? El departamento puede tener muchos servicios y amenidades que en una casa sería muy difícil conseguir. Por otro lado, hay gente que no se siente cómoda invirtiendo tanto dinero en metros y metros de “aire”. Esto también dependerá mucho del presupuesto y la zona donde se quiera comprar.
· ¿Puedo comprar el terreno y construir la casa a mi manera? Sí. Requiere tiempo y esfuerzo, pero es una buena opción. Una amiga mía compró un terreno hermoso en un fraccionamiento cerca de mi casa y para ahorrarse la renta se fue a vivir, junto con su esposo y sus dos hijos, a su negocio. Vivieron apretados varios años, pero ahora tienen una casa enorme y totalmente a su gusto. Mientras tanto, yo sigo pagando mi casita prediseñada, igualita a la de mi vecino.
· Ubicación: 15.7% de las personas en México hacen más de una hora de transporte a su trabajo. El 32.6% de las personas en el Estado de México dedican más de una hora al traslado de su casa al trabajo y este número es del 27.9% en la Ciudad de México. Decidir dónde estará ubicada la propiedad puede impactar dramáticamente en nuestra calidad de vida.
¿Listo?
Si en el 2020 estás decidido a comprar una casa y con estos datos solo te has emocionado más, es hora de iniciar el año con el pie derecho. Revisa este check list de lo que debes hacer antes de embarcarte en esta aventura:
1. Empieza a ahorrar, recuerda que el enganche y los gastos representan, aproximadamente, el 20% del valor de la propiedad. Entre más pronto empieces a ahorrar, más rápido llegarás a tu meta.
2. Ponte a prueba. Si actualmente estás pagando menos del 30% de tu ingreso en renta, separa el extra hasta completar el 30% y sepáralo. Si a los seis meses has estado ahorrando ese dinero, estás financieramente listo para afrontar el pago de tu casa a crédito. Si no es así y cada mes has tenido que gastártelo, es hora de hacer algunos ajustes a tu presupuesto para no gastar tanto, o buscar una fuente adicional de ingresos.
3. Revisa tu historial crediticio. Si no está tan bien como te gustaría, es hora de ponerte al día y mejorarlo para que cuando llegue el momento de solicitar el crédito no tengas problemas ni retrasos. Puedes consultarlo aquí: www.burodecredito.com.mx
4. Busca un asesor hipotecario como Bancompara y un asesor en bienes raíces. Recuerda que esto puede ahorrarte muchos dolores de cabeza. Pregunta a tus amigos que compraron casa y a gente de tu confianza a quién te pueden recomendar.
5. Depura y deja de comprar. Al mejor estilo de Marie Kondo, despídete de lo que ya no usas. Así, cuando llegue el día de la mudanza, será más fácil. Cuando quieras comprar algo, recuerda que cada nueva compra es algo más que tendrás que empacar y cargar.
Todos somos diferentes
Cada persona es diferente y cada proceso tiene sus propios tiempos. No te desanimes si tu casa ideal no es igual a la de tu vecino, o si tu mejor amigo recibió una gran herencia y es un feliz propietario y tu no. Poco a poco todos vamos a llegar; sin compararnos, pero sin dejar de caminar.
Bibliografía.
[i] https://www.coneval.org.mx/Evaluacion/IEPSM/Documents/Derechos_Sociales/Estudio_Diag_Vivienda_2018.pdf
[ii] https://www.coneval.org.mx/Evaluacion/IEPSM/Documents/Derechos_Sociales/Estudio_Diag_Vivienda_2018.pdf
