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Es frecuente que, al momento de hacer la compra de una casa o departamento, quien vende proponga escriturar por abajo del precio en el que verdaderamente se está vendiendo la propiedad. 

- Ej: La propiedad vale $2,000,000 y te dicen que se escriture en 1,500,000 y que se paguen 500,000 por fuera

La finalidad de la parte vendedora al escriturar por abajo es evadir impuestos. Los impuestos se pagan sobre la utilidad que haya producido el inmueble, es decir, la plusvalía entre el precio en la que se compró y el precio en el que se está vendiendo.

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Impuesto por venta de una casa 

Al comprar una casa puede que algunas personas te ofrezcan escriturar por debajo, esto con el fin de que pagues menos por la casa. Al principio, suena buena oferta pero las consecuencias que puede tener al evadir el Impuesto Sobre la Adquisición de un Inmueble (ISAI) o Impuestos de Traslado de Dominio pueden ser que cuando quieras vender esa casa no podrás y tengas problemas fiscales. El Impuesto de Traslado de Dominio o de Adquisición de Inmueble debe pagarse y esto dependerá de la zona en la que esté la propiedad, como ejemplo en la Ciudad de México (CDMX) se paga en promedio de 3.5 % a 4.5 % de impuestos, mientras que en Yucatán se paga el 0.02 %

Impuestos a pagar de una casa:

Al momento de hacer la compra de la propiedad, se pagan impuestos y honorarios de la notaría donde se escriture; la suma de estos en promedio es el 7.0% del valor de la propiedad. El valor de la propiedad con el cual se calculan estos gastos no necesariamente es el valor real en que se está vendiendo. El valor con el cual se pagan los impuestos y los honorarios de la notaría es el valor más alto entre:

• El precio en el cual se está comprando el inmueble

• El valor que determinó la unidad de valuación (la notaría y/o el banco siempre hacen un avalúo)

• Valor catastral

¿Evadir el impuesto por venta de casa? 

Es muy raro que el valor catastral sea el más alto de esos tres valores, por lo general siempre se pagan los impuestos sobre el precio que se pacta con el vendedor o sobre el avalúo que se hizo. Para hacer más claro el efecto hay que ver este ejemplo:

• El valor real de compra es de 2,000,000
• El precio que el vendedor propone que se pacte ante notaría es de 1,500,000 y que 500,000 se paguen por fuera
• El valor del avalúo sale en 1,800,000

En este escenario el vendedor va a pagar impuestos sobre las utilidades que tuvo sobre la casa, sería la diferencia entre el precio en la que la compró y el valor que están declarando ante notaría para escriturar (1,500,000). En este caso al vendedor le conviene porque esta evadiendo los impuestos correspondientes a los 500,000 que se están pagando por fuera. El comprador tendrá que pagar el 7.0% del valor más alto de la casa entre avalúo y precio declarado. Dado que el avalúo salió en 1,800,000 el comprador tendrá que pagar 126,000. El problema al escriturar por abajo viene años adelante, cuando se quiera vender el inmueble. Realmente se pagaron 2,000,000 (1,500,000 declarados y 500,000 por fuera), pero el valor que será considerado será de 1,800,000. Si la casa en un futuro se vende en 2,500,000, la utilidad ante notaría que tuvo el cliente fue de 700,000 y se tendrá que pagar impuestos sobre ese monto en vez de 500,000, que fue la diferencial real. El problema más grande es que hay un impuesto adicional que se debe pagar cuando el avalúo sale por arriba del 10% del precio declarado ante notaría. Aquí el gobierno cobra aún más impuestos. Cuando el avalúo sale por arriba del 10% del valor declarado se deben pagar 33% de impuestos adicionales sobre la diferencia entre el precio declarado y el avalúo. En este caso el valor declarado al escriturar fue de 1,500,000 y el avalúo 1,800,000, dado que el avalúo salió por más del 10% de diferencia, se tendrá que pagar el 33% de la diferencia, que serían 300,000, y se generarán impuestos adicionales de 100,000. En resumen, el comprador, al momento de comprar la casa pagó: 126,000 de los impuestos normales y honorarios de la notaría 100,000 de impuestos adicionales por la diferencia con el avalúo Adicionalmente, cuando venda la casa se tendrán que pagar impuestos sobre los 200,000 adicionales por no declarar ni escriturar bien el pago completo del inmueble. Si la compra de la casa se hiciera de manera correcta, al escriturar el valor real, el comprador tendría que pagar 140,000 de impuestos y honorarios de la notaría y, en un futuro, cuando se venda la propiedad, no debería haber impuestos adicionales por haber dado un pago por fuera al momento de la compra. El otro punto por el cual puede no convenir escriturar por debajo es que en el caso de un crédito hipotecario, el banco va a prestar sobre el monto más bajo entre el valor del avalúo y el valor de compra que se está demostrando ante notaría. Entonces, si el precio ante notaría es por debajo del real, posiblemente el banco vaya a bajar el monto total del crédito que dará para la compra. En conclusión, siempre vale la pena no hacer pagos por fuera. Siempre hay que declarar y escriturar el precio real de la propiedad. No debes escriturar por menos de lo que estás pagando, aunque te ahorres unos pesos.

Consecuencias de escriturar por menos o evadir impuestos: 

• Sanciones tributarias por parte de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SAT)
• Pasar un tiempo en la cárcel, ya que se considera delito fiscal.

¿Cuánto cuesta escriturar una casa en Monterrey, Jalisco y Ciudad de México? 

En las tres principales urbes de México escriturar una casa depende mucho de la zona en la que se encuentre, pero un promedio puede decirse que es de 4 % a 7 % del valor total del inmueble, es decir. Si tu cuesta 2 millones y pagas por escriturarla el 7 % es de $140 mil pesos mexicanos y si pagas el 4 %, será de solo $80 mil pesos, pero dependerá mucho de cada entidad federativa.

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