La evolución e historia de los préstamos hipotecarios en México
- blogbancompara
- 2023-01-16
Es muy probable que pienses que los créditos hipotecarios como producto financiero tienen apenas unas décadas de existencia, sin embargo los primeros registros de bancos privados en el país se remontan al siglo XIX con el Banco de Londres y México, quien fue la primera institución en otorgar créditos hipotecarios, por un corto periodo de tiempo.
Posteriormente, en 1882 se crea el Banco Internacional e Hipotecario, siendo el único dedicado a los créditos hipotecarios por más de 20 años. Para el año de 1897, se publicó la Ley General de Instituciones de Crédito, que ayudó a regular la banca en el país y darle garantías a los usuarios de aquel entonces. Dicha ley reconoció a tres tipos de instituciones de crédito: Bancos de Emisión, Bancos Refaccionarios y Bancos Hipotecarios.
A pesar de lo anterior, el acceso a la vivienda para todos los mexicanos se encontraba limitada solo a quienes tenían acceso a los créditos y con la destitución del banco porfirista y las primeras guerras mundiales, se registró un periodo de inestabilidad durante los últimos años de la década de 1920.
El comienzo de la época dorada de los créditos hipotecarios
Seguramente tienes conocidos o familiares que pudieron comprar una casa grande e incluso varios terrenos durante su juventud, bueno es probable que hayan vivido lo que se le conoce en el gremio como la época dorada de los créditos hipotecarios que surgió entre 1954 y 1970.
Durante ese periodo hubo varios factores que contribuyeron a una fácil adquisición de la vivienda, entre ellos: estabilidad económica del país, baja inflación. PIB en constante crecimiento y el incremento a los salarios de los trabajadores formales.
En esa época, una de las principales políticas del gobierno fue la de impulsar la compra de vivienda como fundamental para las familias de México y también, como una recompensa en respuesta al trabajo diario.
El nacimiento de los programas de desarrollo para la vivienda: Fovissste e Infonavit
El Fovissste está por cumplir 51 años de operación el próximo 10 de noviembre y el objetivo de su creación fue la de generar un fondo de vivienda para que los trabajadores del Estado accedan a un sistema de financiamiento para la compra de propiedades habitaciones cómodas, higiénicas o bien para construirlas, repararlas, mejorarlas o pagar pasivos adquiridos por estos conceptos.
Para 1993, con la entrada en vigor del Sistema de Ahorro para el Retiro (SAR) se le permitió a los derechohabientes del Fovissste ampliar su elección para adquirir una vivienda, ya sea nueva o usada aunque no perteneciera los conjuntos habitacionales edificados por el gobierno, ampliando las posibilidades de elegir en más zonas, ubicaciones y servicios.
Paralelamente, en 1972 se fundó el Infonavit y con ello se le dio cumplimiento a la Ley del Infonavit, que expresa el derecho a la vivienda de los trabajadores establecido en la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos el 5 de febrero de 1917.
El Infonavit cumplió 50 años con más de 12 millones de créditos entregados a los trabajadores formales y durante este tiempo se han realizado diversos cambios en su estructura, permitiéndole a sus usuarios acceder a una vivienda que se ajuste a sus ingresos y con esquemas más amplios que los del Fovissste.
Sin embargo, así como el mercado es cambiante también lo fue la situación económica del país y para el periodo de 1976 y 1988, las tasas de inflación llegaron a superar el 100% lo que volvió imposible la colocación de nuevas hipotecas hasta el año de 1992, pero con un cambio conocido como ‘doble indexación’ o ‘amortización negativa’, que funcionaban de la siguiente manera: con una tasa variable, por lo general referida a la TIIE o al CPP más ciertos puntos porcentuales, por lo que si la tasa bajaba el crédito amortizaba, pero si por el contrario la tasa subía se provocaba un ‘refinanciamiento de intereses’ con lo cual la deuda aumentaba.
En medio de esta crisis que duró al menos tres años más y sin la existencia del buró de crédito, sin una comprobación exhaustiva de ingresos y sin una actividad regulada de los bancos, las deudas de los mexicanos aumentan considerablemente durante los primeros años de sus créditos.
El auge de los créditos hipotecarios de los bancos
Para el inicio del segundo milenio, los créditos hipotecarios bancarios repuntaron con una tasa de interés fija del 19% durante los primeros tres años y variable por el plazo restante.
También durante este periodo surgen los Bonos Respaldados por Hipotecas (BORHIS) que permitirían la bursatilización de créditos hipotecarios, el seguro de crédito a la vivienda que, por un breve periodo permitió que hubiera hipotecas con 0% de enganche, y los brókers hipotecarios como un nuevo canal para la comercialización de hipotecas.
A pesar del impacto que tuvo con las siguientes crisis y desastres naturales, las tasas de interés lograron bajar para encontrarse a niveles de entre el 10% y 11%, porcentajes bajos si los comparamos con décadas anteriores, por eso en Bancompara sabemos que el mejor momento para comprar casa es hoy.
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