En muchas ocasiones y como hemos mencionado en otras oportunidades, cuando vemos las cosas en retrospectiva es mucho mas sencillo darnos cuenta de que una decisión que hemos tomado pudo no haber sido la mejor.
Leer también: ¿Qué es un crédito hipotecario?
Esto aplica en todo tipo de decisiones, ya sean personales, de trabajo o incluso financieras o de inversión. También las de
comprar casa.
Y en realidad no hay nada que reprochar ya que finalmente todas las decisiones que tomamos en el momento pudieron parecernos lo mejor por muchas cuestiones, sin embargo, factores externos, falta de conocimiento o incluso el ser demasiado aventados, puede que nos pase factura.
Es por esto por lo que el día de hoy me gustaría hablarte de un tema relevante para todos los que tenemos una hipoteca.
Cómo obtener la mejor tasa posible al refinanciar hipoteca.
Índice
¿Qué es la refinanciación?
Refinanciar hipoteca consiste en buscar mejores condiciones que las que te da tu crédito hipotecario actual, en especial menor tasa de interés.
Es un producto que se hizo exclusivamente para que pagues menos, cuya base es la competencia de los mismos bancos para ofrecerte mejores condiciones.
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¿Qué debes tener en cuenta antes de refinanciar hipoteca?
Como sabes, las hipotecas en México tienen la posibilidad de ser liquidadas por un tercero, en este caso una institución bancaria quien absorbe la deuda mediante un nuevo crédito. Este es un proceso relativamente sencillo en el que las instituciones financieras se encargan prácticamente de todo el proceso.
Esta situación es más común de lo que pudieras pensar, y en realidad es un gran acierto tener esta opción en la mira.
Puede ser que por alguna situación inesperada o fuera de tu control tu situación financiera haya sufrido cambios y te sea muy complicado continuar con tu hipoteca actual, o simplemente que el mercado esté ofreciendo mejores condiciones, considera siempre que refinanciar hipoteca es una oportunidad que nos permite no terminar pagando más de lo necesario por nuestro inmueble.
Ahora bien, es cierto que el factor fundamental para una decisión de este tipo es prácticamente el 100% de las veces un tema de ahorro o de maximizar tus recursos, por lo que es muy importante que consideres los siguientes puntos al momento de iniciar el proceso de refinanciar hipoteca.
Buró de Crédito
Este es uno de los puntos más importantes al refinanciar hipoteca, como hemos platicado en otras ocasiones, el buró de crédito es el medidor que tienen todas las instituciones de crédito para calificar que tan riesgoso eres como cliente. Como te imaginarás, ningún banco quiere prestarle a alguien que ha demostrado ser incumplido con sus compromisos financieros, y por el contrario, estarán encantados de tener como clientes a personas con responsabilidad probada al grado de que generalmente pueden ofrecerte mejores condiciones de acuerdo a la calificación crediticia que tengas.
Toma en cuenta que todo se registra en el buró, por lo que no tomes a la ligera esos atrasos en tu línea de crédito de esa tienda departamental o en la mensualidad de tu coche, todo absolutamente todo queda registrado y mostrar un patrón de mal comportamiento puede pesar mucho al momento de obtener un crédito.
Es cierto que todos tenemos imprevistos y situaciones en nuestra vida que pueden llevarnos en cierto momento a atrasarnos con ciertos pagos, sin embargo, lo principal es que retomes tus pagos lo antes posible. El consejo siempre será que ante un escenario negativo te acerques con tu institución financiera para revisar qué alternativas pueden ofrecerte.
Capacidad de Pago
Este es un factor importantísimo al momento en que cualquier institución autorice las condiciones de un créditopara refinanciar hipoteca.
Capacidad de pago se refiere a la capacidad que tienes, considerando tus ingresos, para cumplir con tus obligaciones crediticias. Como entenderás, el tener múltiples créditos hace que tu capacidad de pago disminuya, lo que representa una alerta de riesgo para los bancos.
Siempre hemos dicho que los créditos son herramientas sensacionales si los sabemos utilizar bien, pero no abuses, ten los créditos que realmente necesites y en ninguna circunstancia caigas en el sobre endeudamiento ya que esto podría ocasionar obtener malas condiciones en tu crédito hipotecario o incluso que te sea denegado al querer refinanciar hipoteca.
¿Mi banco de toda la vida?
Es cierto que algunos bancos pueden ofrecerte mejores condiciones en tasa de interés al refinanciar hipoteca si eres cliente de ellos, sobre todo si tienes productos como tu cuenta de nómina o alguna cuenta importante de inversión o ahorro.
Es por esto que al momento de comparar las diferentes opciones hipotecarias para refinanciar hipoteca te conviene mucho preguntar e investigar qué beneficios te ofrece la institución en estos casos.
Compara y busca la mejor opción de CAT para refinanciar hipoteca, para buscarla puedes ingresar a
Bancompara.mx y permitir que los mayores expertos en créditos hipotecarios en México te brinden toda la asesoría para tu caso particular. Créeme, no te arrepentirás.
EL CAT
Ya hemos hablado sobre el CAT, pero si ya no lo recuerdas muy bien, te podemos decir que, en términos sencillos, el CAT es un indicador establecido por el Banco de México que considera todos los costos, comisiones, y pagos extraordinarios asociados a un crédito.
Por esto es muy importante que además de revisar la tasa de interés que te ofrecen para refinanciar hipoteca, tengas mucho cuidado al comparar el CAT.
Como recordarás, cuando contrataste tu crédito existían una serie de costos adicionales que establecía el banco, como pueden ser comisión por apertura, gestión de crédito, seguros de vida y desempleo, etc. Todos estos costos deberás considerarlos otra vez con este nuevo crédito, y es aquí donde el CAT te puede dar ese primer comparativo para saber en términos globales cual es tu mejor opción.
Plazo
En muchas ocasiones, incluso si no puedes obtener una mejora sustancial en tu tasa de interés, es posible que puedas conseguir una extensión en el plazo del crédito al refinanciar hipoteca, y esto, aunque a la larga te hará pagar más intereses, te dará la oportunidad de tener un respiro y disminuir el pago mensual que tienes que realizar.
Créeme que es mucho mejor extender tu crédito cinco o diez años más que perder una propiedad que ya llevas varios años pagando.
Promociones
Mantente atento a la publicidad no solo de tu banco si no de la competencia. En muchas ocasiones los bancos ofrecen ciertos beneficios durante tiempo limitado por lo que es muy importante mantenerte alerta y cazar estas oportunidades para refinanciar hipoteca.
Estos beneficios pueden ir desde mejoras en tasas, hasta avalúos gratis y exención de comisiones.
Piensa que, así como a ti te interesa obtener mejores condiciones, a los bancos también les interesa tener una mayor cartera, usa esto a tu favor y platica con tu ejecutivo para saber qué pueden ofrecerte.
Es importante que sepas que la tasa de interés representa en gran medida el riesgo que tu como cliente representas para el banco. Si logras posicionarte como un cliente con un perfil positivo los bancos estarán felices de recibirte con atractivas condiciones.
Compara y mantén los ojos abiertos para detectar oportunidades, no esperes a que el refinanciar hipoteca sea una necesidad por una situación inesperada, busca que sea una oportunidad que te permita obtener beneficios en tus finanzas personales.
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Los costos que debes tener en cuenta al refinanciar hipoteca
. 3% del valor del crédito para destinar a gastos notariales.
Si has pagado más del 15% de tu vivienda,
es probable que el banco te permita financiar el 3% de los gastos notariales junto con el crédito. Quiere decir que no deberás tener este dinero en efectivo al refinanciar hipoteca. Que te permitan hacer esto, dependerá de que el banco determine que tienes la capacidad de endeudamiento y de pago.
“Capacidad de pago se refiere a la capacidad que tienes, considerando tus ingresos, para cumplir con tus obligaciones crediticias. Como entenderás, el tener múltiples créditos hace que tu capacidad de pago disminuya, lo que representa una alerta de riesgo para los bancos”.
.En la mayoría de los bancos no pagarás costo de avalúo ni comisión por apertura. Algunos de estos son Hsbc, Santander y Scotiabank.
. Banco Afirme, Banorte y Banamex no te cobrarán comisión por apertura, pero sí avalúo. El avalúo depende de los tabuladores de cada banco, pero es de un promedio del 0,30% del inmueble
.En algunos bancos como Banorte, también obtendrás una menor tasa dependiendo de tus ingresos y de que tengas un buen score crediticio.
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¿Cómo refinanciar hipoteca?
El primer paso para refinanciar hipoteca es la aprobación de crédito, en esta etapa deberás entregar comprobantes de ingresos junto con toda tu información personal, (identificación, comprobante de domicilio, etc.) hasta aquí todo igual a cuando solicitaste tu crédito original. Es aquí donde el banco verifica tu historial crediticio y tu capacidad de pago y valoran si es posible otorgarte un crédito.
El nuevo banco te pedirá toda la documentación de tu propiedad como es la escritura, comprobantes de predial y agua potable. También realizarán un avalúo para cerciorarse de que la propiedad se encuentra en buenas condiciones, sobre todo por cuestiones que pudieran afectar su valor.
Posteriormente, te será solicitada una carta de adeudo en la que el banco que tiene tu hipoteca notificará al nuevo banco el saldo que se debe cubrir para saldar la hipoteca.
Ambas instituciones revisarán el proyecto notarial y una vez que se tenga el visto bueno de ambas, se procede a protocolizar ante notario público, donde se cancela la hipoteca original y se establecen las condiciones de la nueva.
Aquí están los pasos con mayor detalle.
1. Analiza bien tus motivos y tus opciones
Los motivos para refinanciar hipoteca pueden ir desde el encontrar una mejor alternativa de crédito para ahorrar dinero hasta los temas financieros que no te permiten seguir cumpliendo con tu compromiso.
Si tu caso es el de ahorrar en el largo plazo, felicidades, es una de las decisiones mas acertadas que puedes tomar. Considera que una disminución en la tasa, por muy pequeña que parezca en el largo plazo, puede representar una cantidad muy importante de dinero.
Lo mismo pasa con el plazo; evidentemente, a mayor plazo, mayor será el importe por intereses que terminarás pagando, por lo que incluso con una misma tasa, si estás en posibilidad de aumentar tus pagos mensuales, una reducción de algunos años puede ser una muy buena noticia para tu bolsillo.
Si tu situación es un poco más tenebrosa y la intención de refinanciar hipoteca va por el lado de disminuir tus pagos mensuales, debes considerar algunas cuestiones importantes.
La primera es que refinanciar hipoteca puede conllevar un costo inmediato. Analízalo antes de tomar una decisión.
Del mismo modo, si tu alternativa es buscar un plazo más largo, la realidad es que terminarás pagando mucho más por tu casa.
2. ¿Qué me va a pedir el banco?
El siguiente paso será cumplir con el proceso administrativo. Ya pasaste por esto cuando solicitaste tu primera hipoteca, por lo que seguramente esto te resultará más sencillo.
En primer lugar, es importante que tengas la escritura de tu propiedad, donde se incluye tu hipoteca actual. Como sabes, la ratificación del notario y la inscripción de la escritura en el registro público es el acto que brinda certeza jurídica en este tipo de trámites.
También será necesario que te encuentres al corriente en agua y predial y te solicitarán una constancia de no adeudo tanto del Organismo Operador de Agua como del Ayuntamiento. Estos son trámites muy sencillos, aunque conllevan un costo.
Del mismo modo, tanto la institución bancaria como el notario llevarán a cabo avalúos, por un lado para comprobar que la casa es lo que se estableció en la escritura y por otro para verificar la ubicación catastral incluyendo límites y colindancias. Recuerda que el avalúo que realiza el banco también tiene un costo para ti, aunque “aquí entre nos” te recomiendo verificar con tu ejecutivo si existe la posibilidad de que te lo condonen.
Es importante que en caso de que hayas hecho alguna modificación a la propiedad, lo notifiques especialmente en cuanto a ampliaciones, ya que las mismas deberán ser registradas por el notario y por el catastro municipal.
Como parte del proceso y como te lo puedes imaginar, la institución bancaria te solicitará tus datos generales, identificación oficial, comprobante de domicilio, CURP, RFC, la firma de una autorización para consultar tu buró de crédito y algunas referencias.
Con esto, el banco creará tu expediente crediticio para proceder a realizar la solicitud y posterior autorización del crédito. Si quieres que alguien más tremite todo esto por tí, puedes acudir a Bancompara.mx
3. Autorización
Una vez que tu ejecutivo tenga la respuesta del área de crédito de la institución estará en posibilidad de ofrecerte una tasa de interés, plazo y demás condiciones del crédito para refinanciar hipoteca.
Recuerda solicitar que te expliquen todos los gastos asociados, incluyendo seguros, gastos notariales, y cualquier otro para que puedas proveerlo y no te agarren las prisas.
Una vez aceptes la propuesta del banco deberás firmar un contrato de crédito, así como, generalmente, abrir una cuenta en la misma institución para depositar los pagos.
Otra buena alternativa puede ser que, si consideras que después de la propuesta de crédito la tasa no es lo suficientemente buena, puedes optar por realizar una solicitud mancomunada con tu esposa o esposo para obtener una oferta mejor, pues el banco considerará los ingresos de ambos al momento de analizar la capacidad de pago para el crédito.
4. Formalización
Una vez que el banco ha autorizado el nuevo
crédito hipotecario y has acordado las condiciones con ellos, el siguiente paso es formalizar ante un notario público.
En este momento será necesario solicitar a tu banco actual una carta donde establezcan cuan es el monto total requerido para liquidar el crédito. Con esta información el banco que te está otorgando la nueva hipoteca tendrá la información necesaria para realizar la transferencia de fondos y liquidar tu hipoteca actual.
Es importante que verifiques, tanto con tu nuevo banco como con la notaria, la vigencia de dicha carta, ya que la vigencia depende de tus fechas de corte y si el trámite de tu nueva hipoteca excede de este plazo será necesario solicitar el documento nuevamente. Esto se debe a que en la fecha de corte de tu crédito se generan los intereses correspondientes a ese mes y estos podrían ocasionar que el monto total a liquidar se vea modificado.
En el documento que ratificará el notario se debe incluir la cancelación de la hipoteca actual, así como la inscripción del nuevo gravamen originado por tu nuevo crédito.
Toda esta información se transmite al Registro Público de la Propiedad, quienes son los encargados de vincular toda la información jurídica y crediticia de tu inmueble.
El proceso de registro puede llegar a tomar hasta 3 meses, por lo que deberás ser paciente, de cualquier forma, una vez que el notario ha dado fe de los actos realizados, es suficiente para que la nueva institución bancaria libere los recursos del crédito. Bancompara puede ayudarte a refinanciar hipoteca y a hacer estos trámites más cortos.
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¿Por qué hacerlo con Bancompara?
Porque en
Bancompara tendremos en cuenta los principales bancos e instituciones crediticias para calcular tu mejor opción y bajar al máximo los costos, algo que no podrá hacer un solo banco. Nuestros asesores están constantemente informados sobre los requisitos y beneficios, y nuestro simulador calcula en segundos las mejores condiciones de crédito.
Bancompara no tiene costo para el cliente, mientras que hacer el trámite por tu cuenta o con un broker sí podría generarte gastos.
Ahora que sabes todo lo que se requiere y todo lo que te ahorrarás, es hora de que te lances. Hacer tu
pre-aprobación no te cuesta nada y en cambio sí podrías ahorrar hasta cientos de miles en intereses.
Es un proceso que puede parecer más engorroso de lo que es, pero los bancos tienen miles de operaciones de este tipo al día. Así que no te preocupes si no tienes muchos conocimientos de derecho, la verdad es que con una buena asesoría de tu ejecutivo y una plática con el personal de la notaría para aclarar dudas, no deberías tener ningún problema.
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