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No es una decisión fácil: comprar o rentar. ¿Quién tiene la respuesta? La mayoría de los entendidos dirán que la decisión se debe basar en tus condiciones particulares, pero hace mucho existen teorías que parecen comprobar lo contrario: sí hay una fórmula mágica para saber si se debe rentar o comprar, y, según ellas, aplica para cualquiera. Puede que pienses que no existe mayor misterio en esta decisión: Si te alcanza para comprar, compra. Pero, las cosas no son siempre tan simples, si tu vida es de nómada o prefieres invertir en otras cosas, tal vez comprar no es tu mejor opción. Lo mismo sucede con aquellos quienes sí quisieran comprar, pero a quienes no les alcanza el dinero para el enganche. En un tercer grupo están las personas a las que les gustaría de verdad saber qué les resultaría más rentable en el tiempo: comprar o rentar. Y no, la respuesta no es siempre la misma. Por eso, hoy te vamos a hablar de una fórmula que está rondando por el mundo y que pretende decirte si te conviene vivir en alquiler o comprar casa propia.

Primero que todo: si lo que pago de renta es mayor o igual a lo que pagaría de hipoteca, ¿no debería comprar?

Bueno, eso es relativo. Es normal en México que escuches frases que te hacen pensar que al rentar estás regalando el dinero, pero esto no quiere decir que te apresures a comprar por sobre todas las cosas. La decisión de comprar una casa será una que determinará tus próximos 20 años, por lo que el promedio de casas que las personas compran en sus vidas es de 2; quiere decir que es una decisión importante y que requiere que hagas números en papel, no solo en tu cabeza. Debes hacer las cuentas correctas para no encontrarte con sorpresas una vez hayas firmado las escrituras. Y si piensas que, si no te alcanza para pagar, solamente vendes la propiedad y listo, piensa dos veces, pues el dinero que perderás por vender una propiedad antes de tiempo no es menor. Una mala decisión en cuanto a hipoteca, sumada a un mal diagnóstico en cuanto tu situación financiera (pensabas que te alcanzaba para más o que serías capaz de apegarte a un presupuesto estricto, pero no fue así) pueden minar tu calidad de vida. Me refiero a esas situaciones en las que, ya dueño de tu casa, te das cuenta de que no te alcanza para mantenerla, y entonces piensas, pero ¿qué salió mal? ¿por qué antes me alcanzaba perfectamente para pagar mi renta y ahora me cuesta tanto pagar los gastos de mi casa? Es por la razón de siempre, y que por lo general aparece en letra pequeña: Los costos asociados. Una hipoteca no es solo una hipoteca, sino que genera otros gastos como: Mantenimiento: Incluye revisión de todos los aparatos que dan servicio a la propiedad, como medidores, boilers, cableado, tubería y antenas. También incluye pintura y arreglos que se tengan que hacer producto del desgaste normal de los materiales y acabados. Impuestos: Cada año hay que pagarlos sin falta, los más importantes serán por tenencia y por declaración de la propiedad en tu renta.

Seguros: Si tienes una hipoteca, lo mínimo que tienes es un seguro contra daños, pero este seguro muchas veces solo cubre el valor que le debes al banco, por lo que lo responsable es adquirir un seguro contra daños por todo el valor de la propiedad y uno para las cosas que hay adentro. Mantenimiento del condominio o la colonia: Si es que la propiedad queda en un condominio o en una colonia donde te cobran mantenimiento o seguridad. Imprevistos: Nadie está exento de que se le rompa un vidrio o que se le explote un tubo del agua y que gotee al piso de abajo. Mejoras: Si todas las casas están instalando una pérgola en el jardín, lo más probable es que tu también debas instalar una, pues si no lo haces perderás plusvalía frente a las demás. Lo mismo aplica si pintan las fachadas, empotran un asador, instalan tina de hidromasaje o le ponen techo al garaje. Costo de oportunidad y costo de los intereses: Cuando vives en renta, el dinero que te resta de tu capital lo tienes líquido, para invertir en otras oportunidades que aparezcan. Cuando eres dueño, tu dinero está tan fijo e ilíquido como los ladrillos de tu propiedad. Por otro lado, estarás pagando intereses sobre el precio inicial de la propiedad. Cuando vivías en renta, todos estos gastos los solventaba tu casero, el dueño de la propiedad, pero ahora tienen que salir de tu bolsillo. Cambia un poco el panorama, ¿no? Por eso, lo primero que debes hacer es hacer los cálculos de lo que realmente te cuesta ser propietario anualmente, no solamente de la mensualidad de la hipoteca. Una vez tengas este valor podrás comparar realmente entre las ventajas de una renta vs los de una compra.

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Ok… dime cómo funciona lo del 5%

Los expertos estiman que los costos asociados a la compra de una casa, listados en el punto anterior, ascienden anualmente al 5% del valor de una propiedad. El 2%: Mantenimiento, imprevistos, mejoras, seguros, impuestos. .El 3% restante corresponde al costo de oportunidad y a los intereses. 3% de intereses y costo de oportunidad + 2% de todo lo demás. Si la al sacar este número descubres que es igual o menor a lo que pagas de renta, te conviene seguir rentando. Si es mayor, te conviene comprar casa propia.

¿Qué quiere decir costo de oportunidad?

Exactamente eso: cuánto te está costando haber comprado una propiedad y haber invertido tu dinero allí, versus lo que estarías ganando de haberlo invertido en algo diferente, como en acciones, por ejemplo. Para comparar lo que habrías ganado de no haber invertido en bienes raíces, debes calcular el retorno promedio de las acciones vs el retorno promedio que dejan las propiedades. Afortunadamente, los países establecen esto cada año y lo publican. Claro, este cálculo del 5% se hizo para países como Canadá y Estados Unidos, aunque los creadores de la teoría aseguran que los retornos de la inversión en acciones se mantienen casi iguales a nivel global vs los de los bienes raíces: dicen que entre los dos retornos hay una diferencia del… ya lo adivinaste, del 3% (El retorno de las acciones sería mayor).

¿Cómo hago los cálculos?

Sin irnos al detalle sobre retorno de las inversiones en México, aún, asumamos que la regla del 5% es válida en el país y que queremos utilizarla para definir si nos sale mejor comprar o rentar. Vamos a empezar.

.Quieres comprar una casa que cuesta 3 millones de pesos.

.El 5% de 3 millones de pesos es 150,000 pesos.

.150,000 pesos dividido en 12 meses del año da 12,500 pesos

Si actualmente pagas de renta en esa misma casa o una muy similar 12,500 pesos o menos, quiere decir que te conviene seguir rentando. Si actualmente pagas de renta en esa misma casa o una muy similar más de 12,500 pesos, quiere decir que vale la pena que compres. Pero no tomes una decisión tan rápido… debes tener 2 cosas muy importantes en cuenta.

• Como estamos en México, debes considerar que las tasas de hipoteca son más altas que en otros países. Para que la regla del 5% valga, el porcentaje de interés que pagas anualmente debe corresponder al porcentaje que la casa aumenta su valor anualmente. Quiere decir que, si pagas 8% de interés anual, la casa debe aumentar su valor un 8% anualmente. Veámoslo más claro con un ejemplo: Si la casa costó 3 millones, cada año que estés pagando tu hipoteca la casa debe aumentar 240,000 pesos su valor. Hay zonas del país en las que, que pase esto es bastante probable; hay zonas en las que no.
• Para que valga la pena que te pongas a hacer todos estos cálculos para sacar el “costo de oportunidad”, debes asumir que, en lugar de comprar esa casa, realmente vas a invertir los 3 millones en acciones.

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¿En qué falla la fórmula?

Esta fórmula, aunque sus creadores aleguen que es útil para los mercados globales, solo contempla características específicas del mercado canadiense. La realidad en México es distinta y la tasa de interés, el retorno de la inversión en acciones y el retorno de las inversiones en bienes raíces pueden variar del cielo a la tierra respecto a otros países, por la misma desigualdad del país. La inflación también tiene mucho que ver en esto, pues cambiará el valor nominal de tu retorno. Como los creadores de la fórmula lo dicen: es una sobre simplificación del escenario, pero una que te ayudará a darte un panorama más amplio antes de decidir si debes comprar o rentar, basado en el retorno de las inversiones, pues no todas las inversiones en acciones retornan lo mismo y las personas eligen diferentes niveles de riesgo. Como puedes ver, hay muchos factores que intervienen a la hora de hacer cálculos reales sobre lo que más te conviene. Solemos escuchar que la compra de una casa es una adición al patrimonio, pero muchas veces no entendemos lo que un patrimonio implica. También debes tener en cuenta tu estilo de vida, tu edad y tu disposición para invertir. Si te gustan las inversiones seguras y no quieres sufrir los altibajos de la bolsa, lo mejor es que te quedes con la inversión en bienes raíces como primera opción.

Haz tu tarea

Si realmente te quedaste picado por las ganas de hacer todos los cálculos necesarios para tomar la mejor decisión financiera, hazlo de la siguiente manera.

• Ten claro el valor que pagas de renta mensual
• Investiga sobre la tasa de retorno promedio de una inversión en acciones con riesgo alto, medio y bajo en el país. Ten en cuenta que las inversiones en bolsa pueden ser volátiles y que no podrás vivir debajo de ellas en caso de una crisis, como sí podrás hacerlo en una casa o departamento.
• Investiga sobre la tasa de retorno de una inversión en bienes raíces en tu país, específicamente en tu zona.
• Pre-aprueba un crédito hipotecario por el valor de la propiedad que tienes en mente, para saber exactamente cuánto te prestaría el banco y a qué tasa.
• Con una casa de ese tipo en mente, averigua sobre los impuestos y los seguros que deberás tomar y cuánto pueden llegar a costar. Trata de incluir todos los posibles gastos asociados que comprar esa casa te pueda costar.
• Habla con expertos inmobiliarios para calcular la plusvalía de dicha casa (ten en cuenta la zona) y en cuanto aumentaría su valor cada año. Réstale a este monto la inflación normal promedio y luego compáralo contra el interés de la hipoteca que estarías pagando anualmente, así tendrás el valor real del retorno de tu inversión anual.
• Si decides que comprar una casa no es para ti en este momento, no te quedes cruzado de brazos, invierte tus ahorros.
• Si decides que la mejor decisión es lanzarte a la compra de una casa, te esperamos en Bancompara.mx, en donde nuestros expertos te ayudarán a escoger y tramitar la mejor hipoteca para ti.

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