¿Qué Puntos Debes Considerar En Un Contrato De Compraventa?
- blogbancompara
- 2021-11-01
Para la formalización de apartado de un inmueble generalmente se pide la firma de un contrato de compra venta o de promesa de compra. Con la firma de este documento el inmueble queda apartado durante cierto tiempo para el posible comprador. Lee también: ¿Cómo comprar casa? Todas tus preguntas respondidas. Los puntos que siempre aconsejamos a nuestros clientes que contemplen antes de firmarlo son los siguientes:
- Plazo para finalizar la compra de 90 días – Con la ayuda de Bancompara generalmente se finaliza la transacción en 45 días, pero generalmente por temas del inmueble o de instituciones del gobierno como el registro público, la transacción puede atrasarse. Nuestra sugerencia es tomar precauciones con el tiempo límite y pedir 90 días.
- Penalización por incumplimiento del contrato para la parte compradora como a la parte vendedora – Los contratos usualmente tienen una penalidad por el incumplimiento. En caso que así sea, la penalidad debe ser no sólo para la parte compradora sino también para la parte vendedora en caso que no cumpla con su parte.
- Anticipo del inmueble – Para realizar el apartado del inmueble es posible que pidan un anticipo. Este anticipo debe incluirse en el contrato de compra venta y formar parte del precio de compra del inmueble. Usualmente el adelanto es alrededor de 5.0% del valor de compra. Este monto puede variar dependiendo de la negociación en la compra.
- La fecha de pago final debe ser con la entrega del inmueble – Hay desarrolladores que establecen una fecha de pago del inmueble, pero ellos se dan un plazo de gracia adicional. Este esquema hace imposible que la firma del inmueble se haga mediante una hipoteca, un banco siempre va a necesitar que el inmueble este terminado para hacer la entrega de la hipoteca. Nuestra recomendación es que la fecha del último pago sea la misma a la entrega del inmueble.
- En caso que la transacción no se pueda concretar por algún tema legal o físico del inmueble que el contrato pueda ser cancelado – Hay ocasiones que el banco no puede dar una hipoteca por alguna condición física o legal de un inmueble. La parte vendedora puede no tener conocimiento al respecto. La opción más justa para ambas partes es que si se presenta este escenario que se pueda rescindir del contrato. En esta cancelación del contrato la parte vendedora deberá regresar el anticipo de compra dado por el comprador.
- El inmueble debe estar libre de gravámenes (deudas) – Para que se pueda hacer la venta de un inmueble la notaría con la que se hace la transacción revisará que no tenga ninguna deuda al momento de la transacción. De esta manera el comprador tendrá un inmueble que no hereda ninguna deuda.
- Calendario de anticipos claro y preciso – Para que no se preste a mal interpretaciones el calendario de anticipo del inmueble debe ser claro (en caso que los haya), y debe indicar el monto a pagar. Recomendamos verificar que la suma total de pagos sea igual al precio de venta del inmueble.
- Para inmuebles usados hay que revisarlo junto un arquitecto – En ocasiones en la venta de un inmueble usado la parte vendedora no se responsabiliza si hay algún vicio oculto. Si en un contrato se menciona que la venta es “ad corpus” significa que el inmueble se vende como esta, con todas sus cualidades y defectos. Nuestra recomendación es revisar la estructura y servicios con un arquitecto para evitar la compra de un inmueble que tenga problemas que generen pérdida de la inversión.
- Elección del notario – La elección del notario debe ser hecha por la parte compradora. En caso que sea un departamento nuevo recomendamos que la notaría sea la del desarrollo, ya que ésta tiene el antecedente del edificio y ayudará a que la firma sea mucho más ágil.
- Los impuestos - La parte compradora siempre va a tener que pagar los impuestos que conlleva la compara de un inmueble. Adicionalmente, hay impuestos que tiene que pagar la parte vendedora por la utilidad que tuvo en la venta del inmueble, este impuesto sobre la renta (ISR) debe ser pagado por la parte vendedora.