¿Qué pasa si el avalúo comercial de mi inmueble tiene un valor muy alto?
Si vas a comprar casa con un crédito hipotecario, seguramente tu asesor inmobiliario te informó que el financiamiento aprobado no cubre los gastos iniciales del proceso, que son las escrituras y el avalúo comercial principalmente, por lo que será necesario que tengas un ahorro destinado para estos propósitos.
En este sentido, el avalúo comercial es un documento en el cual se plasma el Valor Comercial para cualquier tipo de bien mueble o inmueble y tiene como objetivo conocer el valor de la vivienda en cuestión para usarlo para una negociación con el cliente interesado y debe ser elaborado por un notario público (certificado por la Sociedad Hipotecaria Federal).
En México existen distintos tipos de avalúos inmobiliarios; por ejemplo, los avalúos comerciales, avalúos de determinación de rentas, avalúos hipotecarios y avalúos fiscales, también conocidos como catastrales.
Diferencias entre un avalúo comercial y un avalúo catastral
Para identificar las diferencias entre ambos avalúos y evitar las confusiones en tu proceso, enlistamos las diferencias:
Objetivo
Mientras un avalúo comercial de propiedad es un documento cuya finalidad es conocer el valor real de una propiedad y estimar un precio justo para su venta, el avalúo catastral, es un análisis gubernamental que tiene como objetivo calcular el total de impuestos que una persona debe pagar al convertirse en propietaria de un inmueble.
Entre los impuestos obligatorios que un vendedor o comprador debe tomar en cuenta se encuentran: el predial, el ISAI (Impuesto sobre adquisición de inmuebles) y el ISR (Impuesto sobre la renta).
Proceso
El avalúo comercial de propiedad es realizado por un perito certificado que analiza puntualmente los elementos físicos, de mantenimiento y ubicación de una vivienda. Por otro lado, el avalúo catastral se lleva a cabo a partir de características más generales: zona del inmueble, área de construcción y cantidad de servicios a pagar.
Requisitos
Para realizar un avalúo comercial de propiedad deben presentarse los siguientes documentos:
- Escrituras de la vivienda
- Pago del predial
- Pago de los servicios
- Planos del inmueble
- Oficio de terminación de vivienda
- Solicitud de avalúo
Para un avalúo catastral en México se requiere:
- Solicitud por escrito y motivo del avalúo
- Copia de identificación del propietario o poseedor del inmueble
- Acreditación de propiedad (escrituras de la casa, testimonio notarial, contrato privado de compraventa, etc.)
- Plano o croquis del terreno
- Copia de la certificación de clavo y valor catastral actualizada
- Croquis de la ubicación
- Copia del plano arquitectónico con medidas o relación de tabla de divisos (en caso de ser un condominio).
Vigencia
De acuerdo con la Sociedad Hipotecaria Federal, un avalúo comercial de propiedad tiene una vigencia de seis meses, además de que es requerido siempre en caso de solicitar la aprobación de un crédito hipotecario; mientras que un avalúo catastral tiene vigencia de un año, ya que es un análisis que realizan las autoridades gubernamentales para calcular el monto de impuestos a pagar a inicios de año.
Cobro
Mientras que el avalúo comercial debe realizarse por solicitud de un banco y quien esté interesado en comprar la propiedad deberá ser el responsable de pagarlo, en el avalúo catastral corre a cuenta del gobierno responsable de la demarcación.
¿Qué pasa si el avalúo tiene un valor mayor al precio de compra del inmueble?
En caso de que el avalúo realizado por el banco sea arriba del 10% de diferencia y genere el pago de ISR, te recomendamos solicitar a la notaría un avalúo fiscal. Éste es un avalúo que hará la notaría para el cálculo de impuestos. Lamentablemente, no todos los bancos aceptan que se realice un avalúo fiscal.
En promedio los gastos de escrituración (impuestos, honorarios del notario y gastos adicionales) son equivalentes al 7.0% del valor del inmueble.
¿Qué pasa si el avalúo tiene un menor valor al precio de compra del inmueble?
En estos casos, por parte de la notaría no hay ningún problema. Los impuestos se calcularán sobre el valor de compra del inmueble. El problema que se puede desenvolver es con el crédito que da el banco, ya que tiene límites del valor porcentual (de acuerdo al inmueble) que puede prestar.
Varios bancos tienen como política que en un crédito solamente bancario prestan hasta el 90% del valor del inmueble. Es decir, si el valor del avalúo sale por debajo del valor de compra, el banco solo te prestará como máximo el 90% del valor del avalúo.
